Chi possiede immobili in affitto potrà anche nel 2020 assoggettare detti redditi alla tassazione agevolata sostitutiva dell’Irpef (Cedolare Secca).
La cedolare secca rappresenta il regime fiscale alternativo all’Irpef che consente di tassare i redditi derivanti dall’affitto con aliquota del 21 o del 10 per cento; con la cedolare secca non sono infatti dovute le imposte di registro e di bollo, l’IRPEF e le addizionali.
La cedolare secca conviene quando i contribuenti possiedono redditi elevati; quindi decidono di tassare la somma che deriva dalla locazione con aliquota fissa e non seguendo gli scaglioni IRPEF.
La cedolare secca prevede due aliquote:
- La cedolare secca del 21% si applica sui contratti d’affitto a canone libero di immobili locati a fini abitativi;
- La cedolare secca del 10% si applica sui contratti d’affitto a canone concordato stipulati per immobili situati:
- nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988).
Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia e nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.
Come esercitare l’opzione della cedolare secca
L’applicazione della cedolare secca non è automatica ma è subordinata all’esercizio di un’opzione che si può effettuare in sede di prima registrazione del contratto, da effettuarsi con modello RLI o negli anni successivi, ovvero in sede di proroga del contratto.
Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni “brevi”, di durata complessiva nell’anno non superiore a 30 giorni), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è stato prodotto il reddito, oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.
Il reddito da locazione con il regime a cedolare secca segue alcune regole:
- E’ escluso dal reddito complessivo soggetto ad IRPEF;
- Sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni;
- Il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali.
Quando e come pagare acconto e saldo della cedolare secca
Le imposte relative al reddito derivante dall’affitto dell’immobile devono essere versate nei tempi e modalità previste per l’Irpef, ovvero in acconto e saldo, eccetto che per il primo anno in cui l’acconto non è dovuto in quanto manca la base imponibile di riferimento, ovvero l’imposta sostitutiva dovuta per l’anno precedente.
L’acconto della cedolare secca 2020 deve essere pagato:
- In un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 Euro
- In due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 Euro:
- La prima, del 40% (del 95%), entro il 30 giugno;
- La seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.
Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.
Per il versamento della cedolare secca con modello F24, vanno utilizzati questi codici tributo:
- 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
- 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata
- 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo
La cedolare secca del 21% sugli affitti di immobili commerciali: nessuna proroga nel 2020
La tassazione agevolata per la locazione di unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) di superficie fino a 600 mq non è stata prorogata.
Tutti i contratti siglati entro il 31/12/2019 saranno e resteranno assoggettabili a cedolare secca.
Cedolare secca o tassazione Irpef, quale conviene
È necessario partire considerando il reddito di partenza del contribuente.
Al di sotto della soglia fissata di 8.125 Euro conviene restare nel regime di tassazione Irpef, non essendo dovute imposte, in quanto l’adesione alla cedolare secca non prevede delle soglie si esenzione fiscale ed il pagamento sarebbe in ogni caso dovuto.
La cedolare secca conviene in misura maggiore ai contribuenti con redditi elevati che, invece di rischiare di passare ad uno scaglione Irpef superiore cumulando il reddito fondiario ai redditi da lavoro, possono tassare la somma derivante dalla locazione con un’aliquota fissa.
dott.ssa Giusy Aversa
La dott.ssa Giusy Aversa fa parte insieme al Dott. Desantis Davide, al Dott. Gallo Giuseppe e alla Dott.ssa Caligiuri Giusy di SEA STUDIO SRL.
